A capital potiguar  comercializa até R$ 2,3 bilhões em imóveis todos os anos. São cerca de mil unidades vendidas por mês, a um ticket médio de R$ 200 mil cada uma, o equivalente a R$ 200 milhões mensais. Os números rendem a Natal o quarto lugar no ranking do Nordeste, mas o freio nos lançamentos imobiliários deve deixar a capital como quinta colocada. Quem anda pelas ruas da cidade vê que a oferta de imóveis continua alta, mas não se engane: não são lançamentos. É o mercado queimando o estoque de residências que se formou.

Empresários explicam o fenômeno. Nos últimos três anos muitos empreendimentos foram lançados e quase todos ao mesmo tempo.

Nos últimos três anos muitos empreendimentos foram lançados e quase todos ao mesmo tempo. (Foto: marcelosouzarn.com.br)

Apesar de haver muita procura devido à melhora das condições de financiamento, as construtoras e incorporadoras não conseguiram comercializar tudo. Agora, partem para o ataque para queimar o estoque que sobrou. O preço do metro quadrado, porém, não baixou. São as empresas que estão oferecendo descontos, realizando promoções e diminuindo a margem de valorização dos imóveis.

Vale tudo para saldar o estoque de apartamentos. A maioria desses imóveis é formada por unidades já lançadas, prontas ou na iminência de serem entregues. O empresário Ricardo Abreu, proprietário da Abreu Brasil Brokers, explica que tanto empresas locais quanto nacionais estão trabalhando para comercializar o que sobrou. Colocar novos empreendimentos no mercado deixou de ser prioridade neste momento.

“O que está acontecendo agora é um novo momento: a maioria dos empreendimentos já foi lançada e está ficando pronta, são imóveis que estão à beira de ser entregues. Isso cria uma nova disputa no mercado por compradores”, avalia Abreu. O saldo de imóveis existente deve somar R$ 1,5 bilhão, mas não se sabe calcular quantas unidades estariam disponíveis.

O estoque de unidades provém de lançamentos feitos entre 2009 e 2010, que já estão ficando prontos, sendo entregues ou com as obras muito adiantadas. As ofertas neste segmento crescimento, ao passo que os lançamentos diminuíram. “Se prestar atenção, vai ver que o mercado imobiliário não está com volume na mídia, com a exposição que tinha antes. Porque não é um mercado que está com muitos lançamentos. Os imóveis já lançados estão competindo com os novos projetos”, emenda.

A Cyrela Plano&Plano, por exemplo, fez há alguns dias um mega balanço para queimar o estoque. Segundo Ricardo Abreu, a ação também foi repetida por construtoras como Ecocil, Rossi e Estrutural. De  acordo com ele, o fenômeno está mexendo com o mercado imobiliário local porque dá a falsa impressão de haver uma super oferta. A tendência, no entanto, nãofará com que os preços baixem.

“O que acontece muitas vezes em feirões e ações promocionais é as empresas fazerem alinhamento de preços e aí oferecem descontos para vender aquelas unidades que precisam. Se na hora do lançamento o metro quadrado estava R$ 2,8 mil, então hoje pode ser vendido a R$ 4 mil. E nisso pode ser dado algum desconto para tirar o custo de condomínio e IPTU do cliente”, explica Abreu. Isso, emenda, acontece em todas as praças do Brasil.

Abreu faz ainda outro alerta. Segundo ele, com a economia do Estado em um mau momento, o natalense está perdendo o poder de compra. Com a expectativa em torno dos investimentos na Copa do Mundo, as construtoras e incorporadoras investiram pesado na compra de terrenos e lançamentos imobiliários. “A economia vinha crescente e todo mundo achava que íamos viver momentos melhores do que estamos vivendo agora na nossa economia. Isso dá um certo freio no mercado como um todo”, diz.

“Comprar um imóvel está melhor do que nunca”

A oferta maior de imóveis é confirmada pelo presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do RN (Sinduscon), Arnaldo Gaspar Júnior. O segmento vinha em um crescimento acelerado nos últimos quatro anos: 2008 foi crescente, em 2009 sentiu a crise internacional, em 2010 foi um ano que valeu por dois – segundo palavras do próprio Arnaldo Gaspar – e em 2011 teve início um resfriamento, mas que ainda registrou crescimento no setor de quase 5%.

Presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do RN (Sinduscon), Arnaldo Gaspar Júnior. (Foto: tribunadonorte.com.br)

Entre 2008 e 2010 houve uma grande concentração de lançamentos e só agora esses empreendimentos estão sendo entregues. Como o momento é de entregar as unidades, lançar tornou-se secundário. “Estamos vivendo uma acomodação do mercado, ele está estável, mais maduro. Mas há, sim, uma boa oferta de imóveis porque o ritmo de vendas ficou um pouco mais baixo”, avalia.

Quem ganha com isso é o consumidor. De acordo com Gaspar, o momento é extremamente favorável para realizar ótimos negócios. O fato de construtoras estarem realizando promoções e oferecendo descontos na compra das unidades mostra que o mercado está se autorregulando. “O próprio consumidor deixou de ser aquele do início, que pensava ter apenas uma janela para comprar o imóvel. Agora ele viu que as facilidades vieram para i car. E passou a ser mais consciente na hora da compra, está escolhendo mais”, analisa.

As condições facilitadas não só se mantiveram, como melhoraram. Recentemente o governo federal anunciou redução das taxas de juros para financiamentos habitacionais, seguida do aumento no prazo máximo para pagamento, que saiu de 25 para 35 anos na Caixa Econômica Federal. “Está melhor do que nunca comprar um apartamento”, sentencia.

Ao fazer uma breve análise do mercado imobiliário, Gaspar diz que apesar de a economia brasileira estar em desaceleração, a construção civil continua crescendo em 2012. O bom momento não vai mudar, mas o ritmo de lançamentos diminui, ao passo que a agressividade do empresário também. “A agressividade do construtor e incorporador para adquirir terrenos e lançar está um pouco retraída”, acrescenta.

Para o empresário, esse freio nos lançamentos imobiliários trará reflexos daqui dois ou três anos: haverá poucos imóveis e muita procura. A estimativa para este ano é um crescimento de 4,5% para o segmento no Rio Grande do Norte, mas vizinhos como Pernambuco e Ceará, e ainda a Bahia, estão em um ritmo mais acelerado devido às suas capacidades de investimento.

Empresários confirmam tendência

O vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e diretor da Ecocil, Sílvio Bezerra, também explica o movimento do mercado. Como os lançamentos fervilharam, os preços aumentaram – em alguns locais chegaram a R$ 8 mil o metro quadrado – e as empresas não conseguiram atingir o sucesso de vendas desejado. Agora estão correndo para saldar os estoques. Segundo ele, isso tem acontecido com as empresas de maior porte, principalmente aquelas as nacionais que atuam no RN.

“A impressão de que há uma maior oferta é exatamente essa, de queima de estoque. Isso é um caminho sem volta”, avalia. Bezerra diz que o efeito esperado desse fenômeno não é uma queda nos preços. Eles estão, como sempre estiveram, competitivos. “Quem estava ofertando muito alto e não conseguiu vender, está dando descontos para voltar ao patamar real de preço”, diz ainda.

Segundo ele, isso não aconteceu, por exemplo, com o Eco Gardens, da Ecocil. “Lancei e vendi quase tudo em menos de 30 dias porque fiz um produto sob medida, em Ponta Negra, com o metro quadrado entre R$ 3,5 mil e R$ 3,8 mil”, registra. Sílvio diz que, ao contrário de muitas empresas do mercado, a Ecocil teve em abril o melhor mês de sua história: comercializou R$ 40 milhões em unidades habitacionais. Dessa forma, não tem como se pensar em crise.

“Foi um mês excepcional”, diz, que foi motivado pelo lançamento do Eco Gardens, ao lado do Frasqueirão. Projetado para o público torcedor do ABC, teve 110 unidades vendidas no dia do lançamento, um dia depois de uma vitória do time no Campeonato Estadual. Para o empresário, o anúncio do governo de redução de juros e maior elasticidade nos prazos vai impulsionar ainda mais a venda desse estoque de imóveis.

A medida é benéfica, mas o setor ainda espera que um dia os juros cheguem a patamares mais baixos. “Estamos com a menor taxa da nossa história, mas que ainda é uma das maiores do mundo. Temos 8,5% aqui, enquanto nos países de primeiro mundo é 3%”, emenda. No próximo dia 28 de junho acontece o Encontro Nacional da Construção Civil, em Belo Horizonte, do qual espera-se que saiam novas medidas para impulsionar o setor.

“É tradição no evento o presidente da República anunciar medidas. Este ano estamos defendendo que o governo proponha aos bancos oficiais que financiem 100% daqueles imóveis que estão em estoque ou que tenham sido lançados há seis meses. Hoje a maioria deles financia até 80% e o cliente tem que pagar 20% até receber as chaves. Acredito que isso seja ainda melhor do que esticar o prazo de financiamento”, conclui Sílvio.

O diretor comercial da Estrutural Brasil, Valdomiro Júnior, diz que este ano as construtoras irão trabalhar basicamente para vender aquilo que já tem no estoque. “Por isso está existindo ofertas e descontos. A ordem é zerar o estoque para poder colocar mais produtos no mercado”, diz, contrariando a tendência de que os lançamentos irão diminuir. Para Valdomiro Júnior, quando as construtoras começaram a lançar havia uma velocidade maior nas vendas porque em Natal praticamente não existia oferta de imóveis.

“Três anos atrás Natal era como João Pessoa é hoje, ainda inexplorada. Ficou muito produto no mercado e agora voltamos a uma velocidade inicial”, avalia. O diretor comercial aposta que a capital tem hoje cerca de R$ 1,5 bilhão em imóveis em estoque, se levar em consideração que a imensa maioria das construtoras que atuam na cidade estão na mesma situação. “São apartamentos que ou foram lançados há pouco tempo ou estão em fase final de entrega, ou para entregar até o final do ano”, diz.

Crédito

No que diz respeito ao acesso ao crédito, Valdomiro Júnior considera que a renda do natalense melhorou muito nos últimos dois anos, o que facilitou a compra do imóvel na planta. Os bancos, agora com taxas mais atrativas e prazos maiores, completam o cenário. O destravamento do processo tem atraído muita gente que antes considerava “impossível” realizar o sonho da casa própria.

Para o presidente do Sindicato dos Corretores Imobiliários do RN (Secovi), Jailson Dantas, o mercado vive um momento de equilíbrio. O ritmo de lançamentos teve que diminuir para compensar a quantidade de produtos que já existia no mercado. O movimento é classificado como “ruim” por ele, mas é considerado natural. “Temos hoje vários indícios de retomada e acredito que no segundo semestre vai ser muito melhor em lançamentos e vendas”, diz.

A oferta maior que se tem visto nas ruas da cidade, com outdoors e publicidade anunciando promoções, é motivada por aqueles imóveis que já foram lançados. As construtoras começaram a entregar os imóveis e isso afetou a tendência de lançamentos, que vinha forte. Jailson Dantas também acredita que o fenômeno é muito bom para o comprador, que agora tem mais opções e pode barganhar preço.

O presidente do sindicato acredita em uma retomada no segundo semestre deste ano, que será impulsionada pela queda nos juros dos bancos. O prazo esticado para 35 anos também é outro fator importante, na visão de Dantas. “Isso diminui a prestação. A pessoa que tem a mesma renda hoje, passa a poder comprar amanhã com uma parcela menor”, diz. A necessidade da casa própria, principalmente com o déficit habitacional existente no Brasil, também irá contribuir.

Feirão da Caixa oferece oito mil imóveis

Em um período em que está melhor do que nunca comprar um imóvel, Arnaldo Gaspar diz que a melhor opção é visitar o Feirão da Caixa, que acontece até hoje no Norte Shopping. “O momento é extremamente propício. Dificilmente o consumidor que está procurando uma casa própria vai ter um momento tão propício como este. Há uma excelente oferta e dificilmente haverá outra conjuntura tão favorável quanto esta. É a hora de fazer sacrifício para se adquirir a casa própria, diminuir o consumo de supérfluos ou bens duráveis”, aconselha.

O Feirão deste ano conta com uma oferta de oito mil imóveis, que totalizam R$ 1 bilhão em possibilidades de negócio. A expectativa da Caixa é levar 20 mil pessoas ao Norte Shopping – cinco mil a mais do que no ano passado –  e superar a marca dos R$ 400 milhões atingidos em 2011.

Mas é preciso ter alguns cuidados na hora de comprar o imóvel. Segundo Gaspar, é preciso, antes de qualquer coisa, ler o contrato que está assinando. “O consumidor tem que ser responsável no ato da compra, tanto no sentido de saber se aquela prestação cabe no seu bolso, quanto se o contrato que está assinando é justo”, explica. No documento, aponta Arnaldo, é preciso estar claro qual o prazo de entrega do imóvel, quanto a obra começa e quando termina, por exemplo. É bom procurar saber o histórico da construtora e se é filiada ao Sinduscon, quesito considerado importante pelo presidente do sindicato. “No mais é pesquisar muito, não fazer na primeira compra”, acrescenta.

O superintendente da Caixa Econômica no RN, Roberto Sérgio Linhares, reforça as recomendações de Arnaldo Gaspar. “Tem que pesquisar bastante para ver se aquela prestação cabe no bolso e barganhar o máximo possível para pegar o menor preço. Não comprar de imediato, por impulso. Prestar atenção na localização e valor do imóvel, se existe infraestrutura necessária ao redor também é importante”, avisa.

De acordo com Linhares, a Caixa não tem sentido a mudança nos movimentos no mercado, tampouco a diminuição nos lançamentos. Os números falam por si: em 2011 o banco financiou no RN R$ 1,380 bilhão; de janeiro até 8 de junho, esse montante já alcançava R$ 702 milhões, mais da metade do total realizado no ano passado. A expectativa é financiar mais de 19 mil moradias no RN este ano e fechar o ano com R$ 1,5 bilhão em contratos assinados.

“Não sentimos esse arrefecimento. Pelo contrário, estamos vendo as metas aumentarem e estamos superando essas metas. Não temos expectativa de diminuição nos financiamentos nem lançamentos pela Caixa”, conclui. O segundo semestre deve ser ainda melhor que o primeiro, por causa das taxas de juros começando em 4,6% e o prazo de até 35 anos para pagar o imóvel. Quem for até o salão para comprar, basta levar RG, CPF, comprovante de residência, de renda (de todos os membros da família que tiverem renda comprovada) e certidão de nascimento/casamento.